Les réformes en cours dans le secteur du logement en France devraient offrir la possibilité d’investir dans 650 000 logements locatifs d’une valeur de 35 milliards d’euros. Daniel Rigny, fondateur de TwentyTwo Real Estate, affirme que sa nouvelle société de placement immobilier privée Powerhouse Habitat est prête à en profiter.
Lors d’un vaste entretien avec Business Immo Europe au Mipim, M. Rigny a expliqué l’opportunité offerte par les changements de réglementation introduits par le président Emmanuel Macron. Alors que ces changements visent principalement à réformer et à refinancer le logement social, ils pourraient en même temps déclencher une énorme vente de logements du marché libre, dont une grande partie est détenue depuis des années par des entreprises d’État.
« Il y a trois choses que Macron fait qui affectent le secteur du logement social en ce moment », a déclaré M. Rigny au BIE. « La première consiste à réduire le niveau des subventions accordées aux locataires de logements sociaux et, par conséquent, à demander aux sociétés de logement social de réduire les loyers – ce qui exerce une pression financière sur elles. Deuxièmement, le gouvernement a estimé que le secteur était beaucoup trop fragmenté et que les coûts de fonctionnement étaient trop élevés ; il pousse donc les sociétés de logement social à fusionner. L’objectif est d’éliminer les sociétés qui possèdent et gèrent moins de 25 000 logements.
« L’objectif est de les obliger à réduire leurs coûts et à réaliser des économies d’échelle dans leurs opérations », explique-t-il. L’idée est de réduire les ressources financières que l’État fournit au logement social en général, obligeant les entreprises à trouver de nouveaux moyens de se financer. « Le gouvernement a commencé à travailler sur la possibilité d’autoriser les sociétés de logement social à vendre des actions à leurs locataires », explique M. Rigny. « En vendant des unités, elles pourront ensuite réutiliser ces recettes pour la construction de nouveaux logements.
Ces changements sont très importants non seulement pour les entreprises et leurs locataires, mais aussi pour combler l’écart important entre l’offre et la demande de logements à l’échelle nationale. Les investisseurs résidentiels, nationaux et étrangers, peuvent également participer, eux qui considéraient jusqu’à présent la France comme un pays à proscrire dans un secteur locatif privé européen attirant de plus en plus de capitaux. La vente de logements sociaux à des locataires en place a été l’une des principales réformes introduites en Grande-Bretagne dans les années 1980 par le Premier ministre Margaret Thatcher. L’une des conséquences a été de permettre à de larges pans de la population d’accéder à la propriété pour la classe moyenne, de bénéficier des plus-values résidentielles et, en fin de compte, de changer la culture politique du pays.
« Il s’agit d’un changement clé, car la démographie est très forte en France et c’est ce qui distingue ce pays des autres marchés européens », explique M. Rigny. « Le taux de natalité en France est d’environ 2 (par couple), alors qu’il est de 1,3 en Allemagne. Cela signifie que nous devons encore produire beaucoup de logements sociaux et que les entreprises doivent rénover leur parc ancien – elles ont donc besoin de financement pour le faire. Ce que le gouvernement dit donc, c’est ‘commencez à vendre vos logements aux locataires et nous allons changer la réglementation pour vous aider à le faire afin que vous génériez des revenus en renouvelant votre parc' ».
La cible d’investisseurs tels que Powerhouse Habitat, qu’il a initialement lancé en 2015 avec l’intention de s’introduire en bourse – mais qui s’est retiré de l’IPO en raison des conditions de marché tendues – est la composante du stock détenu par ces entreprises qui ne relève pas de la définition du logement social. « Le secteur du logement social possède également un nombre important de logements non sociaux sur le marché locatif libre – ou des logements dont le positionnement était réglementé par un intermédiaire, jusqu’à ce que l’expiration de cette période de réglementation les remette sur le marché libre.
M. Rigny a relancé Powerhouse Habitat en janvier avec le soutien de deux assureurs, Cardif de BNP Paribas et Société Générale Assurances, et la nouvelle société a immédiatement repris 6 700 logements loués directement au géant français de l’électricité EDF pour ses employés. Il a créé TwentyTwo six ans plus tôt, après avoir passé quatre ans en tant qu’associé chez Perella Weinberg Real Estate et, auparavant, plusieurs années à la Deutsche Bank, dans le domaine de la gestion immobilière. Présente au Royaume-Uni et en France, TwentyTwo investit depuis ses débuts dans l’immobilier commercial – bureaux, logistique et usage mixte – pour le compte de clients institutionnels et privés. Sa base d’actifs, d’environ 4,1 milliards d’euros, est gérée par la filiale Scaprim du groupe.
Mais l’opportunité qui s’est ouverte de manière inattendue dans la France natale de M. Rigny occupe une bonne partie de son temps. « Nous estimons la taille du marché du logement social à environ 5 millions d’unités et nous estimons que, sur ce total, 13 % – essentiellement des logements intermédiaires – sont déjà ou seront bientôt sur le marché de la location libre », a-t-il déclaré au BIE. « Cela représente environ 650 000 unités, soit 30 à 35 milliards d’euros d’actifs. C’est en gros notre objectif. Ce que nous voulons faire, c’est établir un dialogue avec les sociétés de logement social et acheter en bloc les logements qui ne sont pas réglementés… Cela leur fournira des liquidités qui leur permettront de produire, d’opérer et de remplir leur mission première ».
Depuis le lancement de Powerhouse Habitat, l’entreprise a été contactée par certains des plus grands bailleurs de logements sociaux. Mais M. Rigny s’intéresse actuellement à un portefeuille particulier sur le marché, celui du groupe ferroviaire français SNCF. « Il s’agit de logements destinés aux employés de la SNCF, ce qui est très similaire à notre portefeuille actuel de logements destinés aux employés d’EDF, mais ils sont détenus par la société de logement social de la SNCF », explique-t-il. L’entreprise possède environ 90 000 logements réglementés et environ 8 000 logements non réglementés, dont elle vend environ la moitié.
Pour ce qui est de l’avenir, M. Rigny déclare : « Notre objectif est d’acquérir 2 milliards d’euros au cours des trois prochaines années. La SNCF est une bonne opportunité et d’autres sont à venir, mais nous aimerions atteindre 3 milliards d’euros à terme. Pourquoi 3 milliards d’euros ? Parce qu’à ce stade, nous réalisons des économies d’échelle et que nous avons accès aux marchés des capitaux si nous voulons émettre des obligations. Cela signifie que nous pouvons également diversifier nos sources de financement, et il est important de diversifier également le portefeuille par rapport à l’exposition unique à EDF… C’est la raison pour laquelle nous avons créé Powerhouse Habitat, et c’est notre objectif ».
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